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44%的涨幅推动澳洲房价持续上涨
通胀可能让澳洲央行在2025年进一步降息时保持谨慎，但还有另一个因素几乎肯定会推高房价。
从各大城市在今年降息后的房市反应，可以看出它们的前景。自5月第二次降息以来，悉尼与布里斯班房价年化涨幅分别为9%和13%，而墨尔本落后，仅有约4%的年化资本增值。
对维州人来说，额外的降息空间有限。
债市预计澳洲央行最早到明年第一季度仅再降息一次。
虽然下次澳洲央行理事会会议悬念很大，但不要指望位于悉尼马丁广场的央行把政策利率再降25个基点，以贴近其公开估算的“中性”利率。所谓中性利率，是一个模糊且不可观测的无风险资本成本，既不刺激也不抑制经济。
央行行长布洛克（Michele Bullock）表示，若核心通胀落在2.6%至2.7%附近，对应季度涨幅0.7%至0.8%，央行今年可能第四次降息。
她说：“珀斯之所以成为最火的房市，字面和比喻意义上，至少部分原因在于其异常强劲的人口增长。”
多数经济学家认为如此温和的通胀结果不大可能：8月月度数据的快速上行已迫使共识预期明显上调。
未来走势将取决于失业率路径，以及央行预测通胀能否回到其2%至3%目标区间的中点。
央行在11月会议前还将多拿到一份劳动力市场报告。若理事会选择观望，市场定价认为这种可能性更大，12月仍有机会把现金利率调回更“常态”的水平。
届时，央行将拿到三季度经济增速数据，以及10月更全面的新月度通胀指标。
布洛克担心“服务业”通胀顽固，这在美国、英国等国已有体现；同时“商品”通胀回升，住房成本反弹。这三者可能叠加，带来高于预期的三季度读数。
此前央行预计三季度通胀为0.6%，而经济学家如今更倾向于接近1%的“爆表”读数（年化约2.8%）。一旦核心通胀重新越过2%至3%目标区间上沿，本轮降息周期可能终结。
从“理论整齐”角度看，央行更愿意把现金利率落在更接近其中性估计的位置，其称该值在3%低位（尽管模型给出的正式数字在2%高位）。
经验数据或许会证明央行一再提醒是对的：不要过度依赖低于3%的统计学中性估计。值得称道的是，央行至今基本实现了“完美着陆”：失业率4.2%略低于其对“充分就业”的最佳估计，核心通胀已收敛至2.5%目标中点。
在几十年来最大通胀冲击及持续财政支出放大的尾部风险下，很难要求更多了。
这种“完美”也体现在住房领域。2023年初，首府城市房价从峰值到谷底累计下跌10%，为40年来第二大回调，而2024年在“世界领先”的人口增长推动下，价格强劲两位数反弹。
自那以后，涨速降至更可接受的年化4%，大致跟随工资增速。当然，近三个月资本增值明显加快：
Cotality发布的五大首府城市指数显示，年化增速约10%。
这与本栏长期预测一致：在降息周期后，房价应至少再涨10%。事实上，已经实现一半：截至2月第一次降息时的低点，如今该指数正好高出5%。
表现最佳的都市区是珀斯，过去三个月上涨4%；其后是布里斯班（3.2%）、阿德莱德（2.5%）、悉尼（2.1%）和墨尔本（1.0%）。
珀斯之所以加冕“最火房市”，至少部分原因是其卓越的人口增长：过去12个月达2.5%，全国最快。
澳洲1.6%的人口增长率在全球也相当亮眼，显著高于经合组织（OECD）约1%的平均水平。
约四分之三的增长来自海外迁入，主要来自中国与印度。尤其是悉尼与墨尔本，正逐步成为“亚裔化”的城市。
若未来25年澳洲人口每年继续增长1.5%，到2050年总人口将近4,000万，比当前的2,700万增长44%。
如此庞大的住房需求，必然需要在基建与新增住房供应上投入巨资，进而要求更高的城市密度。
02
首次置业优惠正推高澳洲房价危机
在一些州，首次购房者购买价值百万澳元房产时，能获得最高22.5万澳元的政府补助。
经济学家警告，这会加剧澳洲住房可负担性危机。
自2月澳洲央行开始降息以来，澳洲各地的房价已上涨5%。经济学家预计，受首次置业者和投资者借低息入市推动，市场正逼近新一轮牛市。
联邦政府扩大的首次购房计划周三生效，该计划允许只付5%首付且无需贷款保险。政府同时取消收入上限，并提高可参与计划的房价上限。
经济学家警告，在供应受限下，多重首次置业激励正抬高房价，使其他购房者处于不利位置。曾在央行任职的独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家图利普（Peter Tulip）说：“受惠者更好，其他人更糟。补贴越多，出价越高，社会就越想再去帮他们，形成自我循环。”
除联邦的“首次置业担保”外，符合条件者还可获印花税减免，以及在一定价位内的新房补贴。
以昆州为例，若以5%首付购买一套新建的一百万澳元房产，相比存20%首付，所需现金少15万澳元；若再享受印花税豁免，可再省3万澳元；免除贷款保险，相当于再省4.5万澳元，合计前期节省22.5万澳元。
但按贷款期限，他们仍需偿还起初省下的15万首付部分。
两名在新政生效当日受惠的首次置业者是29岁的哈加（Takara Haggar）与其伴侣31岁的奥布莱恩（Jake O’Brien）。他们以5%首付在布里斯班西南购买了一套86万澳元的四房“地建包”，并享受了为其省下2.5万澳元的昆州印花税豁免。
在联邦政府的扩充优惠方案前，哈加一直努力把总价压在75万澳元以内，以获取昆州3万澳元激励，为此计划放弃空调、筒灯、园景，甚至信箱。
她说：“新方案让我们可以买到真正想要的房子，而不是被75万的上限卡住，在这里地建确实很紧。”
经济学家警告，随着这类需求端措施落地，加之今年三次降息后投资者回流，市场或将再度升温。e61研究所住房专家格拉文（Nick Gravin）说：“很多因素正朝同一方向推。”
央行本周也警示，投资者活动回升可能加剧价格波动。对投资者的放贷已高于历史均值，且增长快于自住贷款。“投资者活动往往比自住更能驱动房价动态。”
房贷机构之战也在升温。为抵御麦格理银行在房贷上的竞争，澳洲最大房贷行联邦银行向潜在买家提供30万澳航常旅客积分。
摩根士丹利发现，自2020年第一版“首次置业担保”实施后，首次置业者占新发房贷的三分之一。
经济学家称，州与联邦在推出激励时，需平衡“助首次上车”与“推高房价”的影响。格拉坦研究所（Grattan Institute）住房研究员鲍斯（Matthew Bowes）说：“你在支持他们，也在支持他们抬价。这就是政策权衡。”
他承认政府需要帮首次置业者“攒首付”，因为“有了首付后，供房本身成了更大的门槛”，政府有意在首付积累上给予协助。
总理阿尔巴尼斯引用财政部测算称，扩大的计划将把房价推高0.5%，预计有7万人参与。
但Lateral Economics估计，仅第一年房价就会因此上涨3.5%至6.6%。
图利普说：“财政部模型未公开，说明可能有问题。我们并不清楚本周政策的具体效果。”不过他强调，澳洲住房市场的主因仍是供给不足。
他说：“他们只是在重新分配固定的房源，只是决定谁被挤出去。如果只移除需求端障碍，不管供给，你只会让短缺更糟。”
澳洲统计局发现，8月建筑审批下降6%至14,744套。若政府要实现120万套新房目标，每月需建2万套；审批量自2021年5月以来从未达到这一水平。
鲍斯说：“相对人口增长，我们的住房供应低于许多发达经济体，因此价格比原本应有的更高。”
澳洲房贷中介Aussie Home Loans的经纪人曼吉（Alya Manji）称，从业10年来从未见过这么多首次置业者。
她说：“我的客户量猛增……大家早就盯着这事。我简直成了首次置业专家……他们问题很相似。”
曼吉认为，扩大的计划对低价段影响最大，因为这些买家也能享受印花税豁免。
她还认为，这可能鼓励像她这样的投资者挂牌，抓住潜在买家增长带来的机会。
“我一直在等。我六周前就跟中介说：‘想办法，10月1日把我的房子都挂上去。’”
首次置业代理帕特森（Chaice Paterson）称，提高可参与计划的房价上限，能更贴近真实中位价，利好其客户。“按真实中位价算，这是好事，会帮助很多年轻澳洲人实现置业。”。
03
3个月狂跌42%！全澳930个城区房价逆势下跌，首次购房者或迎转机
首次购房者或许终于迎来转机——最新数据显示，在整体市场继续上涨的同时，仍有大批城区的房价在下跌。
与此同时，联邦政府推出新5%首付计划，再加上这些“降价城区”，为购房者提供了双重优惠。
REA Group最新的Home Price Index显示，全国房价已连续第9个月上涨，房屋中位 价上涨了54100澳元。然而，澳洲近千城区却出现了截然不同的情况。
PropTrack的最新数据显示，在过去一个季度，全澳各州和领地共有930个城区的独立屋或公寓价格有所下跌。
更令人瞩目的是，其中219个区的跌幅达到两位数，这为首次购房者提供了潜在的黄金机会。
这些数据基于过去12个月内至少有30宗交易的城区统计。
维州Cohuna（距墨尔本以北约274公里）的独立屋中位价跌幅最大，为42%，从6月 的553800澳元降至9月的390000澳元，下降了163800澳元。
布里斯班Ascot的独立屋中位价下跌了40.1%，从3572500澳元暴跌1022500澳元至255万澳元。
更北部的Tara和East Innisfail也出现了超30%的大幅下跌。
悉尼亦未能幸免，多个知名城区录得大幅下跌。
Waverley、Blakehurst、Glebe和Bronte的跌幅均超30%。
在南澳，Tumby Bay（距Port Lincoln以北约45公里）的独立屋中位价下跌了 26.2%，即126743澳元，从610493澳元降至483750澳元。
离阿德莱德更近的Hectorville录得该市最大跌幅，独立屋中位价下跌了 21.2%（221116澳元）至1043000澳元。
塔州Old Beach（距霍巴特以北约20公里）录得该州最大跌幅，独立屋中位价从6月的826540澳元降至9月的715000澳元，下跌了111540澳元。
对此，REA Group的高级经济学家Eleanor Creagh解释道：“在全澳范围内，过去一季度有不少城区的房价有所下跌。”
“中位成交价反映的是各城区成交房产的结构状况，与PropTrack的Home Price Index不同，它并未作组合调整，因此房产类型的结构变化可能会加大波动幅度。”
“尽管如此，它们可能反映了某些地区市场动能的减弱。”
尽管存在这些差异，Creagh认为这些数据提供了真实机会。
“对于有购房意向的人来说，找到中位数下跌的城区可能意味着可以进入之前无法进入的市场。”
“许多中位价下跌的城区位于偏远市场，不过也有部分大都会外围地区出现下跌。”
“还有少数高端城区上榜，这可能反映了高端市场交易量稀少的情况。”
04
悉尼顶层公寓$2830万成交！刷新北岸纪录，堪比独立住宅
Kurraba Point一套顶层公寓以约2830万澳元的价格成交，创悉尼北岸的公寓成交 纪录。
这片位于Kirribilli与Cremorne之间、鲜为人知的蓝筹海港半岛，如今是悉尼海港 以北最贵公寓的所在地，超越了此前由Tesla董事长Robyn Denholm创下的2750万澳 元的成交纪录。
富豪榜人物Denholm曾于2022年，以2750万澳元的价格购入毗邻Cremorne Point的 The Ritz顶层公寓。
不过，与Denholm那套七居室公寓不同，这套位于Kurraba Point的公寓是全新的—— 位于精品开发项目Kurraba Residences的顶层，由Third.i开发，SJB建筑事务所设 计，室内由Mathieson Architects打造。
这套面积堪比独立住宅的双层Kurraba House顶层公寓，拥有高端的定制内饰。
这处豪华公寓拥有429平方米的室内面积，产权总面积达764平方米。
配备海港景 观、燃气加热无边泳池、礼宾服务、定制橡木镶板私密大堂、酒店风格主浴室和大 理石浴缸、全屋智能系统、电动车充电和洗车设施。
该顶层公寓的成交价格打破了Kurraba Point纪录，超过了去年Harriette St一栋 豪宅的2500万澳元的成交价。
悉尼的公寓成交纪录则属于海港大桥南侧的Barangaroo——Yan Zhang以1.4155亿澳 元的价格购入Lendlease开发的One Sydney Harbour顶层公寓。
目前尚不清楚谁将成为这套Kurraba Point顶层公寓的新主人，该房产由Ray White Lower North Shore的Geoff Smith与Geoff Allan负责出售。
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